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北上廣深調控政策收緊房企一線城市逐利面臨

发布时间:2019-11-09 09:33:16

北上广深调控政策收紧 房企一线城市逐利面临梦碎

就在国家统计局发布10月70个大中城市商品房价格的同一天,广州新一轮的调控政策落地,至此北上广深四个一线城市最新的调控政策均已面世尽管只有北京出台的 自住商品房 政策颇具新意,但是业内普遍认为,从一线城市本轮调控思路来看,主要是把重点放在了去除金融杠杆对于购房的需求刺激,打压房地产投资,同时加大供应但是不少嗅觉敏锐的人士也认为,未来一线城市的市场细分将出现大的波动,房企期望靠此提高利润率的计划可能落空

市场过火

最近一段市场太火了,已经显得有些不正常了 尽管经历过金融危机前后楼市过山车式的变化,但是对于财富人生房地产经纪公司执行董事韩乐来说依然觉得有些不太正常

11月17日,也就是在十八届三中全会结束后的第一个周末,正当不少购房者热议房地产税、土地流转等新调控政策是否可以遏制快速上涨的房价之时,位于北京通州的珠江东都国际开盘当日迎来了3000多人排号,两小时售罄,销售额达12.7亿元

同样的状况在东莞也出现了房地产市场反弹现象,根据东莞市房产管理局公众信息的数据, 11月13日-18日六天时间,东莞一手住宅签成交1553套,日均高达258.8套,保持高位运行其中开盘的石排镇、植物园两个别墅类产品也均出现了日光

一线城市的走势与近期国家统计局的数据如出一辙国家统计局公布的10月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,与上月相比,70个大中城市中,价格出现环比下降的城市仅有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个主要城市新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个,还有26个城市涨幅在8%-10%之间

在全国房价普涨的态势中,一线城市依旧扮演着领涨的角色继上月北上广深领涨全国之后,10月房价同比上涨幅度最快的城市仍旧是四大一线城市,其中,上海新增商品住宅价格同比上涨高达21.4%,领涨全国而北京、广州、深圳分列二到四位,涨幅均超过了20%,分别为21.2%、20.7%、20.6%

尽管对于未来一线城市继续上涨成为市场的主要观点,但是市场本身却蕴藏着一些潜在的变化,让许多高端购房者已然做出了不少悲观的看法,与李嘉诚(专题阅读)这样的超级富豪抛售一样,不少高端置业者开始意识到危机,正在逐步调整自身的财产分布,资产到海外投资购房的趋势愈加明显 一位业内人士向表示

逐利一线

三年前去三四线城市淘金,再到今年集体回归一线城市淘金,似乎成为了所有地产公司在做的一件事

日前刚刚公布10月业绩华润置地(专题阅读)(相关干货)已基本完成全年业绩的570亿元,但是值得注意的是其利润在不断下滑2011年华润置地的毛利润为39.5%,但是到2012年底时下降到了36.9%,到了2013年中期业绩报时毛利率已经下降到了31.4%

对于上市公司而言,进入一线城市一方面为了更高的利润,另一方面也为了品牌形象 一位分析师向北京商报表示

华润置地早在今年初就确定了新增土地锁定在一二线城市的战略,同时包括富力最近也在北京收获了三宗地块

根据最新的数据显示,今年三季度部分房企的单季度利润只有9.1%,这主要是受到过去几年中交付物业多位于三四线城市的影响

在房企逐利一线城市的同时,导致了地价的飞速上涨今年北京前9个月平均楼面价11484.2元,较2012年平均楼面价7983.9元上涨43.8%;上海前9个月平均楼面价9142.3元,较2012年平均楼面价5484.6元上涨66.7%广州则上涨99.1%,深圳更是上涨高达109.2%

面临梦碎

而正在大家蜂拥一线城市房地产市场之时,暗流涌动的风险也正在逐步形成,行业的风险正在不断蓄积

如果北京在自住商品房出来之前拿地风险还算可控的话,那么之后地块面临的风险将非常大 北京龙湖营销总监王勐向北京商报表示

例如在最近拍卖的朝阳区东坝地块,其总面积为9.35万平方米,而其中限价商品房为0.85万平方米,自住商品房5万平方米,也就是说60%的土地是政策性住房,那么开发商可以自主操作的土地只有3万多平方米

这样将形成一个什么样的市场呢就是立足在刚需和改善型需求的客户会集中转移到自住商品房市场,而开发商可以操作的部分会转向高端市场 北京颐和九州资产管理公司副总张磊表示

自住商品房价格要低30%,谁还会去买普通商品房,只有等自住商品房卖完之后,才可能再销售普通商品房 一位开发商向表示

但是了解到,高端市场销售业面临着许多问题 自今年闹了几次 钱荒 之后,明显感觉高端客户的成交周期在加长,几年前的全款买房基本上很少见了,一般全是处理完手头上的其他房产后才购买一套自住用的豪宅,投资基本上已经没有了 韩乐向北京商报表示

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